«Договор аренды нежилого помещения» - Реферат

Содержание

Введение 3

Глава 1. Виды аренды нежилых помещений. 4

1.1. Текущая аренда 4

1.2. Долгосрочная аренда. 4

1.3. Финансовая аренда (лизинг). 5

Глава 2. Стороны договора аренды. 7

2.1. Арендодатель 7

2.2. Арендатор. 8

Глава 3. Заключение договора аренды нежилого помещения. 10

3.1. Составление договора аренды нежилого помещения. 11

Глава 4. Передача арендованного имущества. 13

Глава 5. Использование арендованного имущества. 15

5.1. Субаренда. 15

Глава 6. Прекращение договора аренды. 17

Глава 7. Выкуп арендованного имущества 20

7.1. Возврат имущества. 20

Глава 8. Учет и контроль использования нежилого фонда. 24

Глава 9. О государственном контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого фонда. 25

Заключение 27

Список используемой литературы 28

Введение

Договор аренды является основным документом, регламентирующим отношения арендодателя с арендатором.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Следует обратить внимание, что данное право признается за арендатором только в том случае, если имущество использовалось в соответствии с договором, а не каким-либо иным образом. Если в договоре не указано, каким образом надлежит эксплуатировать имущество, следует обращаться к Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с ГК РФ договор аренды может быть заключен как в письменной, так и в устной форме. Впрочем, эту возможность можно считать условной, поскольку законодательство устанавливает, что письменная форма обязательна, во-первых, для договоров аренды, срок которой превышает один год, и независимо от срока, если хотя бы одна из сторон договора - юридическое лицо, и, во-вторых, для договоров аренды зданий и сооружений независимо от срока их действия. Но и в том случае, когда договор аренды заключают между собой граждане и он не подпадает под действие перечисленных правил, следует учитывать, что статья 161 ГК РФ обязывает заключать в письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда.

Выдержка из текста работы

Глава 1. Виды аренды нежилых помещений.

В настоящее время существуют несколько видов аренды нежилых помещений. Так, в зависимости от срока действия соответствующего договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду, от назначения арендуемого объекта - аренду помещения под офис, аренду складского помещения, аренду производственного помещения и т. п.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на нежилое помещение к арендатору по истечении срока аренды или до его истечения, аренду нежилых помещений подразделяют на текущую и долгосрочную.

Кроме того, существует еще и финансовая аренда (лизинг), которая в силу присущих ей особенностей заметно отличается от аренды с правом выкупа арендованного имущества.

1.1. Текущая аренда.

Текущая аренда представляет собой временное получение арендатором в пользование нежилого помещения за плату, однако при этом право собственности на данное нежилое помещение остается за арендодателем. Однако, как уже отмечалось, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного помещения, являются его собственностью, если помещение использовалось в соответствии с условиями договора.

Условия текущей аренды установлены гражданским законодательством, а в случае неурегулированности отдельных сторон арендных отношений законом они могут быть определены по договоренности между арендодателем и арендатором.

1.2. Долгосрочная аренда.

Долгосрочная аренда, как правило, предусматривает возможность перехода арендованного нежилого помещения в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного помещения не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Право выкупа арендованного имущества может быть предусмотрено законом. Так, Закон РСФСР \"О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации\" от 03.05.91 рассматривает выкуп имущества предприятия как один из способов приватизации.

В Москве порядок выкупа сданных в аренду нежилых помещений определен постановлением Правительства Москвы от 17.11.95 № 840 (в ред. Постановления МГД от 02.10.96 № 85, Постановления Правительства Москвы от 13.05.97 № 344). Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий осуществляется в соответствии с условиями, определяемыми нормативными актами, регулирующими приватизацию, в частности Указом Президента РФ от 14.10.92 № 1230 \"О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду\".

1.3. Финансовая аренда (лизинг).

Нежилое помещение (здание), используемое для предпринимательской деятельности, может быть предметом договора финансовой аренды (договора лизинга). Суть данного договора состоит в том, что арендодатель сначала приобретает в собственность нежилое помещение (здание) у определенного продавца, а затем предоставляет его арендатору за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. В договоре финансовой аренды может быть предусмотрен переход арендованного нежилого помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор финансовой аренды носит инвестиционный характер. С помощью его арендодатель финансирует предпринимательскую деятельность арендатора, для которого, в свою очередь, данный договор служит способом получения необходимого ему помещения. Экономически выгодным для обеих сторон договор будет в том случае, когда сумма лизинговых платежей близка к стоимости предаваемого в аренду помещения в ценах на момент заключения договора.

Особенностью финансовой аренды является наличие третьего участника сделки - продавца арендуемого имущества. Заметим, что, не находясь в прямых договорных отношениях с продавцом имущества, арендатор наделен по отношению к нему рядом прав и обязанностей, основаниями для которых служат его договорные отношения с покупателем имущества - арендодателем. Арендатор вправе предъявить непосредственно продавцу арендованного помещения требования, вытекающие из договора купли-продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества помещения и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом.

Заключение

Договор аренды (имущественного найма) получил широкое распространение во многих сферах деятельности: на производстве, в предпринимательстве, быту. На практике стороны оформляют арендные отношения различными договорами.

Между тем объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь так называемые непотребляемые вещи, то есть те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. К таковым, в частности, относятся и интересующие нас нежилые помещения (здания).

В договоре аренды обязательно следует четко определить объект аренды, подлежащий передаче арендатору. Для этого в договоре должно быть обозначено наименование арендуемого имущества, его качественные характеристики. При аренде недвижимого имущества (в том числе и нежилых помещений) необходимо зафиксировать местонахождение объекта и другие признаки, характеризующие его состояние. В противном случае условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор соответственно - не заключенным сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества во всех случаях подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственную регистрацию в Едином государственном реестре осуществляют учреждения юстиции.

И наконец, следует помнить, что договор аренды, в котором предусмотрена возможность выкупа в последующем арендуемого имущества арендатором, должен быть заключен в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества.

Список литературы

Нормативные и иные документы.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, ч. 1 и 2. СПб.: Дело, 1996 -1998.

2. Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Аренда нежилых помещений. М: Лого Ваз – пресс, 1993.

Специальная литература.

1. Голощапов Н.А., Помазкова С.И. Жилищное право. М.: Приор, 2002.

2. Жилищное право. Под редакцией Еримичева И.А., Алексия П.В. М.: ЮНИТИ ДАНА, Закон и право, 2006.

3. Жариков Ю.Г., Масеевич Н.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: Бек, 1997.

4. Завидов Б.Д. Договорное право России. М.: Лига – Разум, 1998.

5. Казанчев Ю.Д., Писарев А.Н. Муниципальное право: Учебник. - М.: Новый юрист, 1998.

6. Калачева С.А. Аренда офисных, складских, торговых помещений. - М.: издательство \"Приор\", 1999.

7. Права на недвижимость регистрирует государство. - 1998.- Выпуск № 2.

8. Смирнов В.И., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось, 1998.