«Ипотечное кредитование как перспективный вид банковского кредитования на примере ОАО «Ижкомбанк»» - Дипломная работа

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ 5

1.1. Правовые аспекты ипотечного кредитования 5

1.2. Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений 14

2. РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ 18

2.1. Зарождение ипотечного кредита в РФ 18

2.2. Состояние жилищной проблемы в РФ и анализ методов программного решения 21

2.3. Становление ипотечных отношений в РФ: федеральные и региональные уровни 26

3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В КОММЕРЧЕСКОМ БАНКЕ 43

3.1. Управление финансовыми рисками заемщика 43

3.2. Управление финансовыми рисками кредитора 50

3.3. Разработка направлений по совершенствованию управления ипотечным кредитом 59

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ 72

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 76

ПРИЛОЖЕНИЕ

Введение

Рынок недвижимости и его сегмент – жилищный сектор являются узло-вым элементом хозяйства любой страны: в нем переплетаются важнейшие со-циально-экономические взаимосвязи. Строительство и эксплуатация объектов недвижимости связаны многочисленными нитями практически со всеми отраслями экономики. Капиталовложения в рынок недвижимости, в жилищный сектор стимулируют развитие хозяйства, способствуя его динамике, созданию рабочих мест, повышению уровня и качества условий жизни населения.

Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, включая и надежные правовые институты, которые воплотили бы эффектив-ную экономическую политику государства. Ипотека призвана быть именно таким инструментом, прежде всего, в сфере привлечения кредитов для жилищных целей, а также для обеспечения граждан Российской Федерации жильем, где, по разным оценкам, более 60% населения нуждаются в улучшении жилищных условий. В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн. семей. К преимуществам ипотеки перед другими видами залога имущества, безусловно, относится то, что объекты недвижимого имущества обладают высокой ликвидностью. Недвижимое имущество является одним из самых надежных способом вложения капитала, обладающее высокой стоимостью, что и побуждает залогодателя к исполнению обязательства надлежащим образом, под угрозой потери имущества. Средства населения, вкладываемые в недви-жимость, фактически способствуют развитию инфраструктуры, созданию рабочих мест, увеличению товарооборота продукции и в целом влияют на экономическую стабильность в обществе. Таким образом, ипотека и ипотечное жилищное кредитование занимают особое положение в нацио-нальной экономике.

Во-первых, рынок ипотечного капитала в большинстве экономически развитых стран является не только основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом.

Во-вторых, система ипотечного жилищного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и иных кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства, государства – в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного жилищного кредитования населения. Особая значимость проблемы развития института ипотеки в странах с переходной экономикой, определяется тем, что этот институт, будучи одним из самых проверенных инструментов развития рынка недвижимости в мировой практике, оказывает огромное влияние на мотивацию человека, социальные и демографические процессы, проходящие в обществе.

В результате, развитие института ипотеки является одной из важнейших задач национальных проектов социально-экономического развития в России, что делает выбор темы дипломной работы весьма актуальным на сегодняшний день.

Цель дипломной работы – исследовать сущность ипотечного кредитования как перспективного вида банковского кредита. Для достижения цели в процессе выполнения работы должен быть решен следующий спектр задач:

-исследовать теоретические основы ипотечного кредитования;

-проанализировать развитие системы ипотечного кредитования в РФ;

-рассмотреть направления совершенствования системы ипотечного кре-дитования в коммерческом банке.

Объектом исследования дипломной работы выступает ОАО «Ижком-банк».

Информационную базу исследования составляет совокупность специальной и научной литературы, экономические данные по теме исследования, справочная и периодическая литература.

При выполнении работы использованы: статистический; абстрактно-логический; монографический методы научного исследования.

Заключение

Актуальность выбора темы дипломной работы обусловлена в первую очередь тем, что ипотека в первую очередь призвана быть инструментом привлечения кредитов для жилищных целей. Как известно, по разным оценкам, более 60% населения РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. В очередях на получение жилья до настоящего времени состоит порядка 4,5 млн. семей.

В целях формирования платёжеспособного спроса на жильё со стороны населения АИЖК разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование АИЖК кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам.

Двухуровневая система рефинансирования, реализуемая АИЖК, позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка. Важной составляющей этой системы является тесное взаимодействие с Администрациями субъектов РФ и их уполномоченными ипотечными операторами, с которыми АИЖК заключает трехсторонние договоры. Основными участниками ипотечного рынка являются Региональные опе-раторы, Сервисные агенты, банки - Первичные кредиторы, страховые, оценочные компании.

При получении ипотечного кредита возникает две группы рисков:

-риск заемщика;

-риск кредитора.

Несомненно, при выдаче кредита кредитор (в нашем случае ОАО «Иж-комбанк») несет гораздо более существенные риски, нежели заемщик. Но, не стоит упускать и возможные риски заемщика.

Как показало исследование, в процессе получения ипотечного кредита существуют следующие риски заемщика:

-титульные риски заемщика и риски утраты трудоспособности

-риск несоответствия условий кредитования запросам заемщика

-риск снижения процентных ставок

-рыночный риск и риск изменения валютного курса

В ОАО «Ижкомбанк» используются следующие способы управления риском заемщика

-страхование титульных рисков заемщика и риска утраты трудоспособности

-использование различных программ ипотечного кредитования

-использование перекредитования по ранее полученным ипотечным кредитам

Как показало исследование, в процессе получения ипотечного кредита существуют следующие риски кредитора:

-риск изменения процентных ставок;

-рыночный риск;

-риск неплатежа;

-риск ликвидности;

-риск досрочного погашения кредита;

-имущественные риски.

В ОАО «Ижкомбанк» используются следующие способы управления риском кредитора

-страхование рисков (титульное страхование, страхование жизни, страхование имущества);

-использование ограничения отношения месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу на основе андеррайтинга;

-формирование резерва по ссудам.

Согласно данным анализа, сумма расчетного резерва по ипотечным ссудам ОАО «Ижкомбанк» в 2004 году составляла 8252 тыс. руб., в 2005 году 12655 тыс. руб., в 2006 году 26956 тыс. руб.

Несмотря, на мероприятия, направленные на снижение кредитных рис-ков, банк имеет достаточно высокий объем ссуд под залог недвижимости, отличающихся от стандартных.

Как средство защиты от кредитных рисков банком используется формирование резерва по ссудам, отличным от стандартных.

Развитию массовой ипотеки в России препятствуют проблемы взаимо-действия участников рынка ипотечного кредитования. Существуют организа-ционные проблемы взаимодействия потенциальных заемщиков с участника-ми рынка ипотеки, а также противоречия во взаимоотношениях между самими участниками рынка.

Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и банка ОАО «Ижкомбанк», как впрочем, и большинства российских банков» - это процедура андеррайтинга.

Считается, что причиной чрезмерной требовательности банка к заем-щику является смещение акцентов в российской ипотеке с объекта на субъект кредитования.

Проблема взаимоотношений заемщик и риэлтера заключена в том, что риэлтер в первую очередь заинтересован реализовывать собственные объек-ты, и ипотека для него – лишь инструмент повышения объема своих продаж. Кроме того, многие риэлтерские компании только сейчас начали практиковать реализацию квартир по ипотеке и не готовы к массовому наплыву ипотечных клиентов – прежде всего с точки зрения квалификации сотрудников.

Страховщик наряду с банком, в нашем случае ОАО «Ижкомбанк», также проводит своеобразный андеррайтинг заемщика, только уже на предмет состояния его здоровья.

При значительной сумме кредита или если заемщик старше 50 лет, необходимо полное медицинское обследование. В результате страховая премия может изначально увеличивается.

По прогнозам аналитиков, банки, в том числе и Ижкомбанк, сократят объем выдачи кредитов на жилье из-за кризиса ликвидности. И, как следствие, снизятся объемы строительства.

Проблемы финансирования вынуждают банки корректировать свои кредитные программы, участниками рынка прогнозируется дальнейшее ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов. Ижкомбанк в настоящее время пока не ужесточил ипотечные программы.

С точки зрения совершенствования законодательства необходима:

-подготовка закона о потребительском кредите;

-подготовка законодательства о секьюритизации банковских активов. Новое законодательство о секьюритизации должно позволить осуществлять не только локальные сделки секьюритизации кредитных портфелей, но и секьюритизировать активы в нефинансовом секторе (поступления по экспортным контрактам, договорам энергопоставки, концессионным соглашениям, лизинговым договорам и пр.).

Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.

Также требуется изменить ст. 54 закона "Об ипотеке". В ней необходи-мо убрать возможность "отказать в обращении взыскания в силу несоразмерности требований кредитора и стоимости заложенного имущества".

Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных креди-тов.

Одна из проблем состоит в реформировании налогообложения. Креди-ты, права по которым банки впоследствии передают аутсорсинговым компаниям, не включены в объекты, исключающие налогообложение.

Итак, несмотря на существующие проблемы, с точки зрения всевозмож-ных факторов - макроэкономических, микроэкономических, ипотечный рынок так же, как и рынок недвижимости, имеет бесконечное будущее.

Учитывая темпы развития рынка кредитования в нашей стране, мы дос-тигнем западных показателей за пять-семь лет.

Список литературы

1. Конституция РФ. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г. М., 2006.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994. № 51-ФЗ (с изменениями от 26.04.2007 г.).

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26.01.96. № 14-ФЗ (с изменениями от 26.04.2007 г.).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 29.12.2006 г.).

5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями от 18.12.2006 г.).

6. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изменениями на 18.12.2006 г.).

7. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями на 18.12.2006 г.).

8. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной дея-тельности в Российской Федерации» (с изменениями на 27.07.2006 г.).

9. Федеральный закон от 21 июля 1997 года г. № 199-ФЗ «Об исполни-тельном производстве» (с изменениями на 03.11.2006 г.).

10. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

11. Атаманова Е.А., Портнова Э.Х. Организационно-экономические аспекты развития регионального механизма ипотечного кредитования. Препринт. – Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрО РАН, 2007. – 240 с.

12. Буров В. С., Грачев И. Д. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М., 2005. – 150 с.

13. Беленький В.Н. Ипотека: Проблемы и решения // Финансовый бизнес. - 2005. - № 8, с. 9-11.

14. Беленький В.Н. Как обеспечить надежность // Деловой мир. - 2003. - № 8, с.5.

15. Бубнова К. Страхование права собственности на недвижимость // Риэлтер. - 2003. - № 2, с.8.

16. Березина Е.Л. Тенденции развития ипотечного механизма приобретения жилья в России и регионе // Юридические науки. - 2007. - № 2, с.20-23.

17. Бонцевич Д.Н. Ипотека как важнейший институт рынка недвижимости в странах с переходной экономикой. – М.: Интеграция, 2007. – 175 с.

18. Ваксман С.А., Воробьева О.Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья. Екатеринбург, 2004 - 97с.

19. Верганова Е.В., Горбунова И.В., Сазонова Ю.А., Соколов В.Н. Анализ достоинств и недостатков схем ипотечного кредитования // Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 6) / Отв. ред А.И. Щербаков. - Новосибирск: НГАСУ, 2003, с.75-80.

20. Воеводская Н.П., Пантелеев В.В. Жилищное кредитование // Деньги и кредит. – 2003 - №6, с.30-32.

21. Дедиков А.В., Касаткина Л.П. Ипотечное кредитование. М., 2004. – 110 с.

22. Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб., 2006. – 130 с.

23. Кузнецова А.В. К вопросу о кредитных правоотношениях при залоге недвижимого имущества // Юридические науки. - 2006. - № 2, с.45-47.

24. Кузнецова А.В. Особенности ипотеки жилых помещений // Актуальные проблемы формирования и совершенствования норм общественных отношений: Материалы межвузовской конференции. - Смоленск. Смоленский филиал академии права и управления (институт). 2006. – 120 с.

25. Кузнецова А.В. Некоторые проблемы реализации прав участников ипотечного кредитования // Гражданское законодательство Российской Федерации: проблемы становления и перспективы развития: Материалы «круглого стола». - Брянск: БФ МосУ МВД России. 2005. – 140 с.

26. Кузнецова А.В. Основания возникновения ипотеки // Вестник Санкт-Петербургского института Государственной противопожарной службы МЧС России. - 2006. - № 4, с.34-37.

27. Коган В.И. Пути решения жилищной проблемы в России. - СПб., 2006. – 210 с.

28. Коган В.И. Ипотека в России // Материалы сайта w*w.bo-nn.r*.

29. Мишарин Ю.В., Портнова Э.Х. Моделирование регионального механизма ипотечного кредитования. М., 2006 – 120 с.

30. Обзор российского рынка ипотечного кредитования // Материалы сайта w*w.m-2.r*.

31. Овчинников К.В. Европейский и отечественный опыт ипотеки // Бизнес и банки. - 2007. -№ 18, с.14-17.

32. Омшанова Э.А., Гириберг Б.И. Ипотечный кредит // Экономическое возрождение России. М.: «ДелоЛТД», 2003. – 150 с.

33. Омшанова Э.А Проблемы ипотечного кредита в системе рынка ценных бумаг // Бюллетень финансовой информации. - 2005. - № 9, с. 34-39.

34. Портнова Э.Х. Основы регионального механизма ипотечного кредитования: теоретико-методологические аспекты. Препринт. – Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрО РАН, 2006. – 150 c.

35. Портнова Э.Х. Совершенствование регионального механизма реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». // Известия Российского государственного педагогического университета им. А.И. Герцена: Научный журнал. Выпуск «Аспирантские тетради». № 10(31). – СПб., 2007, с. 45-55.

36. Пыткин А.Н., Портнова Э.Х. Особенности регионального механизма ипотечного кредитования. Препринт. – Екатеринбург: Изд-во Института экономики УрО РАН, 2007. – 123 c.

Примечания

+доклад+раздатка+рецензия