«Оценка складской недвижимости» - Дипломная работа

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ

Введение….….4

Глава 1. Теоретические аспекты оценки объектов складской недвижимости.7

1.1. Критерии, учитываемые при оценке объектов складской недвижимости….7

1.2. Типы складов и их особенности….30

1.3. Методы оценки складской недвижимости….34

Глава 2. Оценка объекта складской недвижимости на примере ООО «Запсибинтерстрой»….40

2.1. Характеристика ООО «Запсибинтерстрой»….40

2.2. Оценка объекта складской недвижимости «Холодный склад» ООО«Запсибинтерстрой»…43

2.2.1. Краткий анализ рынка складской недвижимости региона….43

2.2.2. Краткая характеристика оцениваемого объекта….46

2.2.3. Методы оценки объекта недвижимости…50

2.2.4. Расчет стоимости объекта складской недвижимости «Холодный склад» ООО «Запсибинтерстрой»….53

2.3. Предложения по улучшению оценки объектов складской недвижимости….75

Заключение….82

Список литературы…84

Приложение

Введение

Введение

Складская недвижимость - один из самых перспективных и привлекательных сегментов российского рынка коммерческой недвижимости, растущий вместе с бизнесом производственных и торговых компаний.

В настоящее время на рынке представлено большое количество складов и складских помещений, выставленных на продажу или сдаваемых в аренду. Но, как правило, это касается крупных городов России. В небольших городах до сих пор наблюдается дефицит складов и это в свою очередь затрудняет проведение оценки. Для оценщика бывает недостаточно информации, которую можно найти в интернете или в местных газетах. Большую роль в характеристике складского помещения для оценки складской недвижимости играет высота склада, она может составлять 3м, 6 м., 10 м, 15 м., 18 м. Склады с высокими потолками наиболее практичны. Так же не маловажную роль в оценке складов играет отопление и материал, из которого он сделан. Это может быть кирпичный склад, а может быть ангар из металлических листов.

Рынок складов и логистики был одним из наименее изученных секторов рынка коммерческой недвижимости в целом на протяжении всех 15 лет его развития. Предприятия розничной торговли и оптовики были вынуждены использовать существующие еще с советских времен и не соответствующие современным требованиям помещения или довольствоваться дефицитными площадями всего в нескольких соответствующих высоким стандартам зданиях.

С увеличением потребности в больших по площади складских помещениях крупные пользователи были вынуждены строить объекты. И только сейчас осознание потребности рынка в современных складских помещениях и логистических центрах дало толчок к развитию данного сектора рынка коммерческой недвижимости, что и определило актуальность выбранной темы.

Безусловно, процесс оценки складов существенно отличается от оценки любого другого вида коммерческой недвижимости, а качество проведенной оценки зависит от опыта работы специалиста в конкретном секторе коммерческой недвижимости.

При проведении оценки коммерческой недвижимости необходимо учитывать несколько основополагающих, формирующих стоимость факторов. Безусловно, местоположение – наиболее значимый из них. Другими не менее важными критериями являются денежный поток и функциональность проекта. Хотя эти критерии те же, что и при оценке других видов коммерческой недвижимости, но на них влияют факторы, специфические для складского типа недвижимости.

Цель данной выпускной квалификационной работы – анализ методов оценки объектов складской недвижимости.

Цели подчинены следующие задачи:

- изучить особенности оценки объектов складской недвижимости;

- охарактеризовать параметры, необходимые для оценки складской недвижимости;

- выбрать методы расчета рыночной цены объекта складской недвижимости – «Холодного склада» ООО «Запсибинтерстрой»;

- провести оценку стоимости объекта исследования;

- разработать мероприятия и предложения по улучшению способов оценки складской недвижимости.

Объект исследования – «Холодный склад» ООО «Запсибинтерстрой».

Предмет исследования – оценка объектов складской недвижимости.

Содержание работы определило ее структуру, она состоит из двух глав, в первой главе рассматриваются теоретические аспекты оценки складской недвижимости, а также типы складов, во второй главе приводятся расчеты по оценке выбранного объекта складской недвижимости на основе выбранных подходов, а также введения и заключения.

Заключение

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие рынка складской недвижимости требует разработки методики оценки объектов складской недвижимости с учетом их спецификации.

В данном исследовании была проведена оценка объекта складской недвижимости ООО «Запсибинтерстрой» - «Холодный склад».

Безусловно, процесс оценки складов существенно отличается от оценки любого другого вида коммерческой недвижимости, а качество проведенной оценки зависит от опыта работы специалиста в конкретном секторе коммерческой недвижимости.

При проведении оценки коммерческой недвижимости необходимо учитывать несколько основополагающих, формирующих стоимость факторов. Безусловно, местоположение – наиболее значимый из них. Другими не менее важными критериями являются денежный поток и функциональность проекта. Хотя эти критерии те же, что и при оценке других видов коммерческой недвижимости, но на них влияют факторы, специфические для складского типа недвижимости.

С точки зрения методологии к складской недвижимости применяются три общепринятых подхода оценки коммерческой недвижимости: затратный, сравнительный и доходный. В условиях активного рынка коммерческой недвижимости наиболее серьезного рассмотрения заслуживает доходный подход. Рыночные затраты могут показывать наиболее высокую границу стоимости вновь построенного здания, но проблемы с приобретением земельных участков и согласованием проектов осложняют количественную оценку этих расходов, являющихся частью затратного подхода. Недостаток информации по первичным и вторичным сделкам продажи складских помещений ограничивает применение сравнительного подхода.

В качестве мероприятия по улучшению оценки в данной работе было предложено внедрение автоматизированной системы сбора и обработки статистических данных, позволяющий упростить процедуру оценки недвижимости. Затраты на внедрение подобной системы составляют около 200 тыс. руб. Но эти затраты оправданы, так как после внедрения системы процедура оценки объектов складской недвижимости будет происходить значительно быстрее, что позволит сократить трудовые, материальные и прочие ресурсы.

Наряду с бурным развитием сегмента торговой и офисной недвижимости, все большая активность наблюдается и в сегменте складской недвижимости. Пока же рынок складской недвижимости в Сургуте по-прежнему является одним из наименее развитых сегментов рынка недвижимости. Практически каждый относительно крупный объект, выставленный на продажу, влияет на общую ценовую ситуацию, что позволяет говорить о недостаточном объеме предложения. О неразвитости рынка свидетельствует и территориальное распределение складской недвижимости, большая часть которой до сих пор сосредоточена на территории города. Кроме того, для текущей ситуации на рынке характерны завышенные ставки аренды и цены купли-продажи, удерживающиеся за счет растущего спроса на складские помещения.

Рынок коммерческой недвижимости основан на доходах и возврате на вложений инвестиций, поэтому в ближайшем будущем на стоимость большое влияние будут оказывать такие факторы, как качество, количество и длительность срока поступления потенциального чистого дохода от складской недвижимости.

Список литературы

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский Кодекс РФ: части первая и вторая: по сост. на 01 янв. 2009 г. – М.: ЮНИТИ, 2009. – 412 с.

2. Налоговый Кодекс РФ: части первая и вторая: по сост. на 15 фев. 2008 г. – М.: Проспект, 2008. – 656 с.

3. Федеральный Закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» // Российская газета – 1998. - № 42. – 14 августа.

4. Постановление СовМина СССР от 22.10.1990 № 1072 «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР» // Консультант Плюс.

5. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519) // Консультант Плюс.

«Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения ГОСТ Р 51141-98» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28) // Консультант Плюс.

6. «Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов ГОСТ Р 6.30-97» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273) // Консультант Плюс.

7. «Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС» - М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

8. Постановление Госстроя СССР от 11.05.1983 № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости» // Консультант Плюс.

9. Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 356 с.

10. Березинь И.Э. Экономика фирмы. – М.: ЮНИТИ, 2007. – 345 с.

11. Бляхман Л.С. экономика фирмы. – СПб.: Курьер, 2005. – 230 с.

12. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. – М.: Экмос. – 2007. – 360 с.

13. Гаджинский А.М. Логистика: Учебник. – М.: Маркетинг, 2005.

14. Грибовский В.С. Оценка бизнеса при слияниях и инвестициях. - М.: ЮНИТИ, 2005. – 312 с.

15. Дамодаран А. Классическое пособие по оценке стоимости. – М.: - ПиАр. – 2006. – 215 с.

16. Друри К. Введение в управленческий и производственный учет. – М., 2007. – 205 с.

17. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления. – М., 2003. – 238 с.

18. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY».

19. Зайцев М.Л. Экономика промышленного предприятия. – М.: Проспект, 2006. – 400 с.

20. Зайцев Н.Л. Экономика промышленного предприятия. – М.: Финансы и статистика, 2000. – 400 с.

21. Иванова И.А. Оценка стоимости недвижимости. – Екатеринбург: Издательство УрГЭУ. – 2008. – 260 с.

22. Илугин О.В. Программа и ИДЗ по курсу «Оценка недвижимости»: Учебно-методическая разработка. – Владивосток: Издательство ВГУЭС, 2000. – 368 с.

23. Кучуков Р.А. Экономическая оценка инвестиций. - М.: Прогресс, 2006. – 420 с.

24. Кэмпбэлл Р. Макконнелл, Стэнли Л. Брю. Экономикс: принципы, проблемы, политика. – М.: Дело, 2003. – 450 с.

25. Николаева С.А. Принципы формирования и калькулирования себестоимости. - М.: Аналитика-Пресс, 2007. – 355 с.

26. Новиков О.А., Нос В.А., Рейфе М.Е., Уваров С.А. Логистика: Учеб. пособие. – СПб.: Проспект, 2006. – 370 с.

27. Основы рыночной экономики. Терминологический словарь. – М.: МАИ, 2007. – 350 с.

28. Оценка недвижимости /под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. М.: Финансы и статистика, 2002. – 250 с.

29. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2007. – 512 с.

30. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998. – 470 с.

31. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность» Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 571 с.

32. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 1998.- 384 с.

33. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости. – М.: РОО, 2005. – 400 с.

34. Портфель конкуренции и управления финансами (Книга финансового менеджера) / отв. Ред. Рубин Ю. Б. – М.: «Соминтэк», 1996.

35. Прорвич В. С. Стандартизация оценки недвижимого имущества. – М.: Дело, 2006. – 370 с.

36. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Дело, 2006. – 270 с.

37. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М.: Прогресс, 1998. – 436 с.

38. Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест, М.: 2007. – 35 с.

39. Сергеев И.В. Экономика предприятия. М.: Финансы и право, 2007. – 510 с.

40. Сивкова Л.А. Недвижимость: маркетинг, оценка. – М.: Прогресс, 2006. – 310 с.

41. Скоун Т. Управленческий учет. - М.: ЮНИТИ, 2007. – 351 с.

42. Староверова Г.С. Оценка стоимости недвижимости. - СПб., Проспект, 2006. – 458 с.

43. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - СПб., 2007. – 321 с.

Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др.

44. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. – Спб.: ТОО «Технобалт», 2005. – 270 с.

45. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости – СПбГТУ, СПб., 2007. – 355 с.

46. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 1999. – 521 с.

47. Федотова А.П. Оценка недвижимости и бизнеса. – Киев: Деловая литература, 2004. – 390 с.

48. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Пер. с англ. – М.: Дело, 1995. – 312 с.

49. Харрисон Г.С. Оценка недвижимости (учебное пособие) / Пер. с англ. – М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 2004. – 345 с.

50. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости, М., 2006. – 500 с.

Д. Фридман и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., ДЕЛО, 1997. – 420 с.

51. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, 2006. – 370 с.

52. Эванс Ф. Бишоп Р. Оценка компаний. – М.: ДЕЛО, 2004. – 450 с.

53. Экономика предприятия: Учебник для ВУЗов / Науч. Ред. Б.И. Чайкин, В.Ж. Дубровский – Екатеринбург: УрГЭУ, 2002.

54. w*w. sppr.r*

55. w*w. Ozenka.r*

56. w*w. Gosstroy.r*

57. w*w.dpo.r*