«Оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом» - Курсовая работа

Содержание

Введение 3

1. Теоретические аспекты процесса оценки затратным методом 4

1.1 Методы оценки недвижимости в России: ограничения и применимость 4

1.2 Процесс оценки 8

1.3 Этапы Затратного подхода 11

2. Определение рыночной стоимости затратным методом 17

2.1 Характеристика экономической ситуации 17

2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 19

2.3 Определение рыночной стоимости земельного участка 20

Заключение 28

Список литературы 29

Приложения….30

---

Введение

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Целью работы является оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом.

---

Выдержка из текста работы

В рамках доходного подхода выделяют два основных метода:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.

Сравнительный подход имеет ряд недостатков:

- игнорирование перспектив развития предприятия в будущем;

- потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;

- необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.

В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:

- определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи сходных предприятий с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;

- реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.

Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.

Метод сравнения продаж

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;

- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключение из списка сравниваемых;

- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Проанализировав существующие подходы к оценке недвижимости, можно выделить недостатки и достоинства каждого.

Таким образом, с позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца. С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.

---

Заключение

Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, Оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

---

Список литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.

2. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2009, 344 с.

3. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2010г.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия \"Оценочная деятельность\". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008.- 384 с.

5. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва \"Финансы и статистика\" 2010 г.

6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / Под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М. – М.: Дело, 2008.

7. Положения по техническому обследованию жилых зданий ( ВСН 57-88р). Госгражданстрой.

8. Справочник по проверке проектно-сметной документации . Д.Е. Лялин, В.А. Киселев.- М: 2008 год.

9. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 2008 г.

10. Фридман Д., Ордуэй Н. / Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело 2010.

11. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Финансы и статистика, 2010, 543 с.

12. Экономика недвижимости. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2009г.

---