«Правовое регулирование купли продажи недвижимости» - Реферат

Содержание

Введение 3

1. Глава 1- «История развития регулирования оборота недвижимости» 5

2. Глава 2 – «Договор продажи недвижимости по современному Российскому праву» 10

2.1 – «Понятие договора продажи недвижимости» 13

2.2 – «Объекты недвижимости» 15

2.3 – «Форма договора и порядок его заключения» 21

2.4 – «Исполнение договора продажи недвижимости 30

3. Глава 3 – «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» 33

4. Заключение 42

5. Список литературы 44

7. Приложения 45

Введение

Основным источником правового регулирования договора купли-продажи недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации. И в первую очередь к рассматриваемому договору применимы нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества, которые объединены в Гражданском кодексе в отдельном параграфе 7 (ст. 549 - 558 ГК РФ).

Кроме того, отдельно следует выделить правовое регулирование купли-продажи нежилых объектов государственной и муниципальной собственности, которая находится вне пределов гражданского законодательства и регулируется законодательством РФ о приватизации. Основными источниками правового регулирования в данном случае являются: Федеральный Закон от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества»№ 178-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 09.09.1999г. № 1024 "О концепции управления государственным имуществом и приватизации в РФ", Постановление правительства РФ от 26.12.2005г. № 806 «Об утверждении правил разработки прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и внесении изменений в правила подготовки и принятия решений об условиях приватизации федерального имущества» и другие нормативные акты. Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ. Как закреплено в статье 3 вышеназванного закона, «законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации». Основным же нормативным актом, регулирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить вышеназванному Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.

Заключение

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с правовым регулированием купли-продажи недвижимости в общем.

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять объект недвижимости и уплатить за него определенную денежную сумму.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи нежилых помещений. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи нежилых помещений, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на нежилые помещения, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Купля-продажа объектов недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду зданий, сооружений, помещений, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Список литературы

1. Федеральный Закон от 21.12.2001г. "О приватизации государственного и муниципального имущества»№ 178-ФЗ

2. Федеральный закон РФ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ.

3. Гражданский кодекс РФ.

4. Гражданское и торговое право капиталистических государств Отв. Ред. Е.А. Васильев. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1992.

5. Гражданское право. Учебник Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. - Часть 2. - М.: Проспект, 2006.

6. Гражданское право: Учебник: В 2-х т. От вред. проф. Е.А. Суханов Т. 1. М., 2004

7. Единообразный торговый кодекс США Пер. с англ. М., 1996 (Сер. Современное зарубежное и международное частное право).

8. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сборник памяти С. А. Хохлова / Отв. ред. А. Л. Маковский. М., - 1998.

9. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения Хозяйство и право. - 2006 - №7.

10. Пленум высшего Арбитражного суда РФ, Постановление от 25 февраля 1998 г. N 8.

11. Хвостов В.М. Система римского права. - М., 1996.

12. Цыбуленко З. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право.- 2007 - №2.