«Жилое помещение как предмет ипотеки» - Дипломная работа

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 7

1.1 Историко-правовые основы ипотечного кредитования 7

1.2 Правовая природа ипотечного кредитования 11

1.3 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования 16

2. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 24

2.1 Особенности заключения и исполнения договора ипотеки 24

2.2 Основные тенденции судебной практики в области ипотечного кредитования 29

2.3 Правовые основы улучшения ипотечного кредитования жилых помещений 55

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 62

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 65

Введение

До недавнего времени цена на недвижимость постоянно росла. При этом, рост цен на жилье намного опережал рост доходов граждан нашей страны. В последние несколько лет, в условиях сложившейся геополитической ситуации, в результате начавшегося экономического кризиса, рост цен на недвижимость в рублевом исчислении остановился, а в валюте, даже снизился. Однако, в первом случае, из-за разрыва роста цен на жилые помещения и доходов граждан, а во втором случае, из-за снижения уровня жизни российские граждане не могут приобретать жилые помещения, не привлекая для этого заемные средства. В этих условиях, на помощь им приходит система ипотечного кредитования.

Отсюда следует, что нашей стране необходима жизнеспособная система жилищной ипотеки. Данная проблема, требующая своего решения, является не только экономической, но также социально-политической и правовой. Именно с помощью развития ипотеки жилых помещений, в том числе, и правового можно окончательно решить жилищный вопрос в нашей стране.

К вышеизложенному следует добавить, что в правовой науке отсутствует единство мнений по рассматриваемому вопросу. Поэтому всестороннее исследование теоретических особенностей и практических аспектов ипотеки жилья – актуально и своевременно. Здесь необходима серьезная правовая оценка как законодательства, так и судебной практики.

Данная тема исследовалась такими учеными как И.А. Забродина, Л.М. Хуснетдинова и др. Научные работы по исследуемому вопросу – многочисленны, однако необходима дальнейшая разработка данной проблемы, исходя из того, как складываются современные правовые и социальные условия.

Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотеки жилья. Предмет исследования – совокупность норм права, регулирующих жилищную ипотеку, а также доктринальные положения и материалы правоприменительной практики по теме исследования.

Цель работы состоит в комплексном научном исследовании теоретиче-ских и практических положений, связанных с жилым помещением как предмета ипотеки на предмет выявления существующих в них проблем и дачи рекомендаций по их решению.

На основании цели в работе были поставлены следующие задачи:

- изучить историко-правовые основы ипотечного кредитования;

- проанализировать особенности правовой природы ипотечного кредитования жилья;

- выявить нормативно-правовую базу ипотечного жилищного кредитования;

- выявить особенности заключения и исполнения договора ипотечного жилищного кредитования;

- проанализировать основные тенденции судебной практики ипотеки жилья;

- выявить проблемы в области ипотечного жилищного кредитования, а также методы и способы их решения.

Для решения поставленных в работе задач использовались общенаучные методы (анализ, синтез, обобщение), частнонаучные методы (статистический и социологический), а также специальные юридические методы (сравнительно-правовой и формально-юридический).

Теоретической базой исследования являются труды Е.В. Алексеевой, А.Л. Белоусова, Е. Благодаровой, Ю. Вахрушевой, О. Заславской, З. Лебедевой, Г.В. Мальцева, М.Ю. Осипова, П.В. Садовского, Л.М. Хуснетдиновой, А.Чепурова, Н. Яковлева и др.

Нормативно-правовой базой работы является российское законодательство – законы и подзаконные нормативно-правовые акты, посвященные ипотечному кредитованию.

Практическая значимость работы заключается во внесении автором предложений по оптимизации гражданско-правового законодательства в исследуемой области.

Проведенное исследование позволило сформулировать, и обосновать положения и выводы, выносимые на защиту и содержащие элементы научной новизны, наиболее существенными из которых представляются следующие:

1. Проведенный историко-правовой анализ показывает, что как в нашей стране, так и в других странах, ипотека жилья развивалась в условиях государственного регулирования в рассматриваемой области, имеющего основополагающее значение для развития жилищной ипотеки как правового института. Основные принципы института ипотеки были сформированы еще в эпоху римского права. Исключение составляет отечественный период советской истории, когда института жилищной ипотеки не существовало в принципе.

2. Институт жилищной ипотеки регулируют как общие нормы Гражданского кодекса РФ так и специальные нормы федерального закона, посвященные ипотечному жилищному кредитованию, при законодательном приоритете последних.

3. Договор ипотечного жилищного кредитования имеет ряд гражданско-правовых особенностей, связанных с его заключением и исполнением. Основные из них связаны со спецификой гражданско-правовых обязанностей заемщика, а также с особенностями истребования банком, либо иной кредитной организацией заложенного имущества.

4. Складывающаяся судебная практика в области ипотечного жилищного кредитования имеет ряд тенденций. Основные из них связаны с отказом в снижении или реструктуризации задолженности в рамках валютной ипотеки; обязанности заемщика продолжать выплаты в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства, но имеется возможность привлечь его к гражданской ответственности; разделение кредитных обязательств, но не задолженности бывших супругов; преемственности наследников обязанностей в рамках ипотечного жилищного кредитования; судебной защите заемщиков, использующих материнский капитал; учет степени добросовестности поведения заемщика.

5. Необходимо закрепление законодательного приоритета норм о залоге в ГК РФ, перед федеральным законом об ипотечном жилищном кредитовании.

6. Необходимо оптимизировать ипотечное жилищное законодательство с помощью закрепления в нем обеспечительной функции ипотеки, и включения в перечень кредиторов (залогодержателей) небанковских кредитных организаций.

7. Для повышения правовой и социальной защиты заемщиков необходимо внести в законодательство запрет на предоставление жилищной валютной ипотеки физическим лицам.

Работа включает в себя введение, две главы, содержание которых соот-ветствует поставленным в работе задачам, заключение, а также список использованных источников.

Выдержка из текста работы

Проанализируем историко-правовые основы жилищного ипотечного кредитования.

«Ипотека» как правовой термин возник в VI в. до н.э. в Древней Греции. Первоначально ипотека с правовой точки зрения являлась гражданско-правовой формой ответственности должника перед кредитором.

Далее развитие правового института ипотечного жилищного кредитования было продолжено в римском праве. Прежде всего, в нем появились законодательные нормы, в результате применения которых гарантировалось выполнение залоговых обязательств.

Первоначально в римском праве, в качестве формы залога, была определена фидуция (fiducia cum creditore). В рамках данного правового института должник передавал кредитору какую-либо вещь, обеспечивая исполнение своих обязательств. Как правило, залогом являлись либо орудия труда, либо даже сам должник, который становился рабом кредитора в случае, если обязательство не выполнялось. Правовым недостатком, здесь являлось то, что кредитор вовсе не обязан был возвращать должнику предмет залога даже после исполнения им своих обязательств. Он мог на свой выбор, либо вернуть его, либо продать какому-либо третьему лицу. Во втором случае он отказывался от своих денежных требований. Таким образом, во многом интересы залогодателя в этом случае защищало не право, а мораль и общественное мнение.

Далее в римском праве возникает такая правовая форма залога как пигнус (pignus). В рамках данной правовой формы имущество переходило от должника к кредитору в порядке временного владения, а не в собственность. После того, как должник исполнял свои обязательства, он получал это имущество обратно. Если должник не исполнял свои обязательства перед кредитором в установленный срок, то только тогда последний мог продать заложенное имущество третьим лицам и покрыть возникший ущерб. В договоре также могло быть предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства заложенное имущество переходило непосредственно к кредитору.

Следует отметить, что и фидуция и пигнус как правовые институты не были лишены некоторых законодательных недостатков. Так, например,

Заключение

Подводя итоги проделанной работы, возможно сделать следующие ос-новные выводы.

Государство во все времена оказывало основополагающее влияние на формирование и развитие института ипотеки. В эпоху римского права институт залогового права, а, в дальнейшем, и институт ипотеки становятся частью хозяйственного оборота. При этом, в эпоху римского права формируются основные правовые положения института ипотеки, применяющиеся для регулирования гражданского оборота и в наши дни.

На развитие института ипотеки влияют складывающиеся политические и экономические условия, заключающиеся в развитии на исходе рабовладельческого строя отношений, связанных с передачей земель арендаторам. В этих условиях, новые правила экономического оборота получают свое законодательное оформление. В свою очередь, в эпоху феодализма правовой институт ипотеки прекращает свое развитие, и вновь начинает развиваться только в эпоху капиталистических отношений.

Аналогичные тенденции имеют место и в правовой системе Российской империи. Отмена крепостного права и бурное развитие отечественной эконо-мике способствуют росту операций с объектами недвижимости, и, в результате, развитие правового института ипотеки. После изменения общественного строя в стране в результате революции 1917 г. правовой институт ипотеки прекращает свое существование.

В постсоветской России, в свою очередь, начинается возрождение правового института ипотеки жилья. В настоящее время на законодательном уровне ипотека жилья регулируется ГК РФ, а также Законом об ипотеке. При этом, в качестве норм залогового права применительно к рассматриваемому случаю, приоритет имеют нормы Закона об ипотеке.

Сущность правового института ипотечного жилищного кредитования заключается в следующем. Основными участниками ипотечных жилищных правоотношений являются заемщик (залогодатель), кредитор (залогодержатель) и продавец жилья. Заемщик (залогодатель) приобретает жилое помещение, привлекая для этого денежные средства кредитора – банка либо иной небанковской кредитной организации. При этом, он для того, чтобы обеспечить выполнение обязательств по кредитному договору заключает договор ипотеки (залога) жилого помещения, которое остается у него в пользовании и владении. Заемщик выплачивает банку либо иной кредитной организации сумму основного долга и проценты по нему. При невыполнении заемщиком (залогодателем) условий договора ипотеки, залогодержатель, в зависимости от заключенного договора, может добиваться восстановления нарушенных прав в судебном и (или) внесу-дебном порядке (посредством продажи жилого помещения с торгов). К числу участников ипотечных правоотношений относятся также ипотечные агентства, инвесторы, риэлторские компании, оценочные компании, страховые компании, ипотечные брокеры, государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимым имуществом, нотариусы, органы опеки и попечительства.

Договор ипотеки имеет свои особенности заключения и исполнения. Они заключаются в специфике обязанностей заемщика, а также в специфики истребования заложенного имущества в случае невыполнения последним своих обязательств.

Судебная практика в рассматриваемой сфере имеет следующие основные тенденции:

- отсутствие оснований для снижения и реструктуризации задолженности по валютной ипотеке;

- отсутствие оснований для прекращения выплат по ипотеке при прекращении застройщиком выполнения своих обязательств, при возможности привлечения последнего к гражданско-правовой ответственности;

- разделение в судебном порядке кредитных обязательств бывших супругов, но не их долгов;

- переход к наследникам, принявших наследство, обязанностей по ипотеке жилья;

- защита прав граждан, перечисляющих материнский капитал на нужды ипотеки;

- в случае невыполнения заемщиков своих обязательств по ипотеке, принятие решений, исходя из добросовестности поведения заемщика.

Законодательная база ипотеки жилья нуждается в дальнейшем усовер-шенствовании. Необходимо отдать приоритет нормам о содержании закладной ГК РФ, а также внедрить в Закон об ипотеке указание об обеспечительной функции и определить возможность ипотеки жилья, в том числе, с помощью небанковских кредитных организаций.

Необходимо также изменение правового регулирования валютной ипотеки. Следует еще раз отметить, что валютная ипотека является очень рискованным видом банковских операций, который должен подлежать жесткой регламентации, в том числе путем запрета на совершение такого рода операций с лицами, не являющимися субъектами внешнеэкономической деятельности. Кроме того, полагаем необходимым организовать помощь лицам, пострадавшим от заключения договоров валютной ипотеки, за счет государственных средств, исходя из конституционно-правовых целей социального государства, в основе которого лежит, в том числе, такой принцип, как социальная солидарность.

Список литературы

1. Конституция РФ. // Российская газета. – 1993. – 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

3. Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

4. Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

5. Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

6. Постановление Правительства РФ от 30.12.2017 №1710 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

7. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. №90 «Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке». // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

9. Постановление Верховного Суда РФ от 14.10.2016 №309-АД16-8799. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

10. Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

11. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 №18АП-1864/2013 по делу №А34-5617/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

12. Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу №А46-25125/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

13. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21 января 2016 г. №Ф09-10187/15 по делу №А76-111/2015. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

14. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2012 по делу №11-19553. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

15. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2012 по делу №11-31338. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

16. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 18.07.2012 №33-2811/2012. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

17. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.03.2017 по делу №33-9250/2017. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

18. Апелляционное определение Московского областного суда от 24.06.2013 по делу №33-13658. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

19. Постановление Президиума Липецкого областного суда от 4 июля 2013 г. по делу №44г-34/2013. // [Электронный режим доступа: СПС КонсультантПлюс]

20. Алексеева Е.В., Комиссарова Е.Г., Микшис Д.В., Торкин Д.А., Труба А.Н. Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (постатейный). М.: Наука, 2016.

21. Белоусов А.Л. Тенденции развития правового регулирования системы ипотечного жилищного кредитования. // Правовые вопросы недвижимости. 2013. №2. С. 45-52.

22. Благодарова Е. Материнский капитал и ипотека – проблемы и споры. // Жилищное право. 2016. №9. С. 30-39.

23. Вахрушева Ю. Ипотечники платят банку ипотеку, а дом не строится уже 5 лет. Практика споров. // Жилищное право. 2016. №5. С. 40-49.

24. Забродина И.А. История развития ипотеки в зарубежных странах и дореволюционной России. // Нотариус. 2013. №5. С. 40-47.

25. Заславская О. Ипотечный калькулятор. Как получить ипотечный кредит.// Известия. 23.08.2014.

26. Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права. // Бюллетень нотариальной практики. 2015. №4. С. 30-36.

27. Лебедева З., Федотова А. Секьюритизация ипотечных активов: опыт ОАО «АИЖК» // Депозитариум. 2014. №12(70). С. 16 - 17.

28. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике. // Банковское право. 2013. №4. С. 65-74.

29. Мальцев Г.В. Социальные основания права. М., 2014.

30. Михайлов В. Валютная ипотека – споры уже идут – шансы сторон? // Жи-лищное право. 2015. №4. С. 49-57.

31. Осипов М.Ю. Валютная ипотека и принцип справедливости: pro et contra. Актуальные проблемы российского права. 2017. №12. С. 39-42.

32. Парций Я.Е. Комментарий к Закону РФ «О защите прав потребителей» (постатейный). – М., 2014.

33. Проценко К. Наследование недвижимого имущества. Судебные споры по наследуемой ипотеке. // Жилищное право. 2016. №9. С. 20-25.

34. Русецкий А.Е. Закладная как именная ценная бумага, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству // URL: http://www.zona**kona.ru/law/comments/413/ (дата обращения: 29 мая 2018 г.).

35. Садовский П.В. Обеспечение кредитного договора: альтернативы залогу // Рынок ценных бумаг. 2014. №21(348). С. 70-86.

36. Трусов А.А. Правовой режим закладной: Автореф. дис. . к.ю.н.: 12.00.03. СПб., 2002. [Электронный ресурс] URL: http://www.ds**b.net/civil-pravo/pravovoj-rezhim-zakladnoj.html (дата обращения: 29 мая 2018 г.).

37. Осипов М.Ю. Валютная ипотека и принцип справедливости: pro et contra. // Актуальные проблемы российского права. 2017. №12. С. 40-49.

38. Хуснетдинова Л.М. Понятие и сущность ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. // Семейное и жилищное право. 2014. №6. С. 15-24.

39. Чепурова А. Анализ судебных споров по ипотечным кредитам. // Жилищное право. 2017. №2. С. 40-44.

40. Яковлев Н. Ипотека и развод – анализ споров: кто платит при разводе? // Жилищное право. 2016. №1. С. 33-36.

Примечания

Оригинальность по АПЛ ВУЗ - 60% (по состоянию на июль 2018 г.)