«Рынки недвижимого имущества: классификация, структура, особенности рынка земли» - Дипломная работа

Содержание

Введение 3

1. Рынки недвижимого имущества: понятие, классификации, структура 6

1.1 Понятие недвижимости и рынков недвижимого имущества 6

1.2. Классификации и структура рынков недвижимого имущества 11

2. Рынок земли: специфика, проблемы правового регулирования 22

2.1. Специфика земельных участков как объектов рынка недвижимости 22

2.2. Особенности рынка земли как части рынка недвижимости 30

2.3. Отдельные проблемы правового регулирования рынка земли и направления их решения 39

Заключение 44

Глоссарий 49

Список использованных источников 54

Список сокращений 58

Приложения 59

Введение

Развитие сферы недвижимости достаточно тесно связано с макроизменениями, демографическими тенденциями, а также процессами, проходящими на рынках труда и капитала. Сила их воздействия сопряжена со структурой рынка недвижимости, складывающейся с учетом того, как формируются и развиваются отношения между его участниками в рамках той или иной рыночной структуры, как трансформируется рынок, меняя одну систему на другую, и что, в конечном счете, вызывает смену ориентиров в динамике рынков.

Отраслевая принадлежность любого товарного рынка также предопределяет особенности выстраивания его взаимоотношений между продавцами и потребителями, степень, механизмы и инструменты государственного участия, отраслевые структуры и уровень концентрации производителей в отрасли, условия входа на данный рынок и другое.

Что касается рынка недвижимости, то его ключевой характеристикой является постоянное движение капитала, приносящее доход. Участники торговых операций с недвижимостью вступают в финансовые отношения, привлекая широкий круг профессиональных посредников и институтов: кредиторов, риэлтеров, оценщиков, органы государственной власти и др.

Капитал, овеществленный в недвижимости, может быть использован в производственном процессе, поэтому сектор реальной экономики способен развиваться при наличии сформированного рынка недвижимости. Что касается сегмента жилой недвижимости, то он оказывает большое влияние на жизнедеятельность человека и создание домохозяйств, а также на склонность инвесторов к сбережению и размещению капитала.

Таким образом, исследование рынка недвижимости, его классификаций, структуры и особенностей рынка земли не теряет своей актуальности.

Рынок недвижимости достаточно хорошо исследован научным сообществом. Так, типовые особенности различных сегментов рынков недвижимости были рассмотрены в ряде научных трудов. И.Д. Тургель, С.В. Придвижкин раскрывают многофункциональность рынка недвижимости, что позволяет его рассматривать как средство удовлетворения производственных и личных потребностей человека. С.А. Белокобыльченко, Т.В. Власенко поднимают вопрос важности классификации объектов недвижимости по физическому статусу, назначению и качеству. Д.В. Дианов, П.А. Смелов заявляют о необходимости разработки статистических классификаций и анализе критериев их построения в отношении первичного рынка недвижимости. А.Н. Краснопольская, Г.М. Стерник в своем труде указывают на ценовые изменения на рынке недвижимости как следствие перехода от одной фазы цикличного развития рынка к другой. При проведении исследования автором анализировались труды таких авторов, как: А.А. Агасиева, А.А. Алексеенко, Е.В. Балан, Р.С. Бевзенко, В.Н. Бердникова, А.А. Бисалиева, А.А. Волков, Г.В. Вяткина, И.С. Гагина, Д.Н. Давтян-Давыдова, М.В. Иванов, П.В. Катаева, Н.В. Квициния, А.А. Комиссарова, С.С. Коплик, А.С. Куценко, А.М. Лелюхина, С.Н. Максимов, О.В. Миклашевская, В.И. Носкова, П.В. Порывкин, С.Ю. Румянцева, Ф.К. Савиньи, С.Р. Сондуева, В.А. Тарбаев, К.В. Тихонова, П.Д. Чепелев, Т.В. Чибикова, Т.Г. Якунина, В.М. Янюк.

Объектом исследования является рынок недвижимого имущества.

Предмет исследования – совокупность нормативно-правовых актов, регламентирующих правоотношения, связанные с рынком недвижимости, комментарии к ним, научная и учебная литература, посвященная теме исследования, материалы судебной практики.

Цель исследования – проанализировать понятие, классификацию, структуру рынков недвижимого имущества, а также изучить особенности рынка земли.

Задачи исследования предопределены поставленной целью:

- изучить понятие недвижимости и рынков недвижимого имущества;

- определить классификации и структуру рынков недвижимого имущества;

- исследовать специфика земельных участков как объектов рынка недвижимости;

- проанализировать особенности рынка земли как части рынка недвижимости;

- выявить отдельные проблемы правового регулирования рынка земли и изучить направления их решения.

В качестве методологической базы использованы методы обобщения, анализа и сравнительного анализа, а также графические приемы обработки информации.

Структура работы подчинена поставленной цели и задачам: выпускная квалификационная работа включает в себя введение, две главы, подразделенные на пять параграфов, заключение, глоссарий, список использованных источников, список сокращений и приложения.

Выдержка из текста работы

1. РЫНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: ПОНЯТИЕ, КЛАССИФИКАЦИИ, СТРУКТУРА

1.1 Понятие недвижимости и рынков недвижимого имущества

Российское гражданское законодательство не дает понятие вещи, тем самым создавая сложности в регулировании объектов гражданских прав и правоприменительной практике.

Как указывают цивилисты: «В юридической науке существует устоявшийся годами инструментарий, который помогает ученым-правоведам осмысливать отношения между людьми, будь то материальные объекты или результаты интеллектуальной деятельности. Такой консерватизм в использовании правовых терминов объясняется отсутствием иной, кроме как веками устоявшейся терминологии, а также нежеланием создавать новый понятийный аппарат» . Отсутствие юридического понятия вещи влечет за собой появление практических ошибок в определении объектов гражданских прав, в частности является ли объект вещью.

В 454 статье ГК РФ законодатель, характеризуя договор купли-продажи отождествляет вещи и товары, предполагая, что это тождественные понятия. Однако товаром могут быть работы, услуги, результаты интеллектуальной собственности и все это не относится к категории вещи. Кроме этого, категории вещи и имущество также не являются синонимами. Понятие имущество помимо вещей включает в себя имущественные права и обязанности, поэтому оно более широкое чем понятие вещи.

К вещам в гражданском праве можно отнести все что создано трудом человека, результаты деятельности людей, а также природные богатства, например, сама земля, ее недра, животный и растительный мир и пр. Вещи становятся объектами гражданских прав в том случае, если могут удовлетворить человеческие потребности. Вещи, имеющие особую значимость и ценность для всего человечества, также не могут выступать объектами гражданских правоотношений, например небесные тела, части земной поверхности, мировой океан, глубоководное морское дно за пределами континентального шельфа .

Заключение

Проведенное исследование позволяет сформулировать ряд выводов.

Термины «недвижимость» и «недвижимое имущество» достаточно распространены в нашей повседневной жизни. Лингвисты считают, что слово недвижимость образовалось в Русском языке (приблизительно в XVII в.) из трех слов: неподвижный - Имущество (Имение) - собственность. Видно, что в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. В связи с развитием рыночных отношений в нашей стране все большее значение приобретают сделки с недвижимостью, которые осуществляются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости имеет много особенностей, к таковым можно отнести:

- локализацию, т.е. ограниченность в пространстве;

- неточность, неполноту и асимметричность информации об объектах недвижимости (как о физических, так и о правовых характеристиках);

- ограниченную численность продавцов и покупателей, что обусловлено неповторимостью каждого объекта недвижимости;

- низкую эластичность спроса;

- значительный уровень трансакционных издержек при совершении сделок и т. д.

Анализ, проведенный в параграфе 1.1. выпускной квалификационной работы, выявил пробелы в правовом разграничения движимого и недвижимого имущества, которые порождают на практике множество трудностей с разграничением движимого и недвижимого имущества, в связи с чем представляется целесообразным определить в ГК РФ недвижимое имущество как земельные участки, участки недр и любые объекты, расположенные непосредственно на поверхности земли, либо под ней, транспортировка которых без их полного или частичного уничтожения невозможна.

Рынок недвижимости является высокосегментированным, делится на большое количество сегментов. Высокая сегментированность рынка недвижимости обусловлена многомерностью объектов недвижимости, наличием у них многочисленных специфических свойств. Сегментирование рынка недвижимости осуществляется в соответствии с различными критериями и проанализировано в параграфе 1.2 выпускной квалификационной работы.

К особенностям земельных участков как объектов недвижимости следует отнести: основную роль в составном объекте недвижимости, презумпцию (принцип) единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, необходимость государственной регистрации перехода права собственности, возможность дуплицитета земельного участка и объектов на нем, наличие качественных и количественных характеристик, индивидуально-определенные идентифицирующие признаки (местоположение, площадь, категория земель, зарегистрированные объекты недвижимого имущества (при наличии), кадастровый номер), определенные тенденции динамики стоимости (в зависимости от индивидуальных, качественных и количественных характеристик), уникальность данного объекта и отсутствие замены на рынке, ограниченное количество потребителей в определенный период времени.

В ст. 130 ГК РФ четко определен перечень недвижимого имущества. ЗК РФ, в свою очередь, провозглашая принцип единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости на нем, создает противоречие в законодательстве. Нормы земельного права приоритетны. Суть этого приоритета выражается в том, что продавец, если он является собственником и участка, и здания на нем, будет обязан передать права как на участок, так и на здание. Проблема состоит в том, что земельные участки и здания на них являются самостоятельными предметами гражданского оборота. С одной стороны, это логично, с другой стороны, именно такой подход создает противоречие между нормами ГК и ЗК РФ. Таким образом, в современном российском праве существуют противоречащие друг другу положения, но вместо разрешения коллизии законодатель ввел исключение из правила. Это позволяет охарактеризовать сложившийся подход к принципу единства судьбы как относительный.

Представляется целесообразным пересмотреть такой подход. Во-первых, необходимо отказаться от принципа дуплицитета и перейти к абсолютному принципу единства судьбы. Земельный участок должен признаваться единственным возможным объектом недвижимости, когда речь идет о его купле-продаже. Все, что выстроено на участке, должно следовать его судьбе. Такая реформа законодательства позволила бы избавить судебную систему от целой категории дел, а для физических и юридических лиц появилось бы четкое правило – продаешь дом – продаешь землю под ним и, соответственно, продаешь землю – продаешь все недвижимые объекты, расположенные на ней. Таким образом, удалось бы избавиться от многочисленных и долго тянущихся споров между субъектами правоотношений касательно их прав на землю или здания, сооружения на ней.

Во-вторых, необходимо отметить, что признание земельного участка единственным недвижимым имуществом не должно влечь за собой признание зданий или сооружений движимым имуществом. Для противников абсолютного подхода к принципу единства судьбы важно пояснить следующее: данный принцип не обязательно должен предполагать абсолютную отмену зданий (будь то жилые или нежилые помещения) как недвижимых вещей. Речь идет только об отношениях, возникающих при договоре купли-продажи земельных участков. Во всех остальных случаях здания и сооружения могут и должны остаться самостоятельными объектами недвижимости.

Принцип единства судьбы способен найти как сторонников, так и противников. У него есть и положительные, и отрицательные черты. Безусловно, к плюсам можно отнести окончательное разрешение вопроса о том, кто наследует участок, а кто здание, прекратится бессмысленная регистрация сооружений на участке как самостоятельных объектов. Отрицательной стороной принципа единства судьбы для некоторых будет являться невозможность раздельно распорядиться землей и зданиями на ней. И все же, несмотря на неполную реализацию этого принципа в отечественном законодательстве, суды нередко отдают приоритет нормам земельного права в возникающем противоречии с нормами гражданского права, а также указывают сторонам на обязательность единства судьбы, что, однозначно, является прогрессом.

Рынок земли характеризуется особыми условиями, которые определяют его специфику. Одной из основных особенностей рынка земли является его ограниченный ресурс. Земля является не только объектом купли-продажи, но и стратегическим ресурсом, который подвержен воздействию различных факторов, таких как изменения в законодательстве, экономическая ситуация в стране, а также спрос и предложение на рынке недвижимости в целом. Важным аспектом рынка земли является его сегментация. Земельные участки могут быть классифицированы по различным критериям, таким как целевое назначение (для жилой застройки, коммерческого использования, сельского хозяйства и т.д.), местоположение, тип владения (частная или государственная собственность) и другим параметрам. Эта сегментация позволяет более точно анализировать спрос и предложение на земельные участки и принимать обоснованные решения при совершении сделок. Влияние рынка земли на другие сегменты недвижимости также значительно. Цены на земельные участки напрямую влияют на стоимость жилой и коммерческой недвижимости, поскольку земля является необходимым ресурсом для строительства любого объекта. Поэтому изменения на рынке земли могут повлечь за собой изменения в других сегментах рынка недвижимости. Роль рынка земли в градостроительстве трудно переоценить. Правильное использование земельных ресурсов является ключевым аспектом устойчивого развития городов и населенных пунктов. Планирование городской застройки, выделение земель под объекты инфраструктуры, создание зеленых зон – все это невозможно без эффективного функционирования рынка земли. Таким образом, рынок земли играет важную роль в структуре рынка недвижимости, определяя его развитие и динамику. Понимание особенностей этого сегмента позволяет лучше анализировать рыночные тенденции и принимать обоснованные решения в сфере недвижимости.

Подводя итог проведенного исследования, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, искусственный дефицит на рынке земли происходит по многим причинам, среди них:

а) неразвитость законодательной базы;

б) низкая заинтересованность собственников в существовании данного рынка по причине нежелания участвовать в нем;

в) малое количество действительно интересных земель, которые имеются на рынке;

г) сложные в получении и дорогие кредиты.

Во-вторых, чтобы решить проблему данного дефицита необходимо:

а) улучшить законодательную базу;

б) усилить контроль за исполнением законов;

в) повысить заинтересованность возможных участников рынка в выходе на него;

г) государству выставить некоторые хорошие участки земли на рынок с обязательным контролем их целевого использования;

д) активизировать государственную поддержку для строительства как физическими, так и юридическими лицами.

Таким образом, процесс совершенствования рынка земли в России имеет ряд проблем, решение которых позволит оптимизировать его с позиции рынка средств производства, а нормальное функционирование рынка земли, в свою очередь, повысит эффективность всей экономики в целом.

Список литературы

Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.07.2023) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410

3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). ст. 4344

Судебная практика

4. Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2018 № 309-ЭС18-17783 по делу № А47- 3092/2016 // СПС КонсультантПлюс

5. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу № А11-3174/2010 (определение ВАС РФ от 02.12.2011 № ВАС-15460/11) // СПС КонсультантПлюс

6. Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2012 по делу № А40-121388/11-16-1120 // СПС КонсультантПлюс

Литература

7. Агасиева А. А. Специфика работ по определению качественного состояния земельных ресурсов / А. А. Агасиева, К. В. Тихонова / Актуальные проблемы науки и техники : материалы национальной научно-практической конференции. Ростов-на-Дону, 2020. С. 965–966.

8. Балан Е.В. Особенности отдельных видов недвижимости как объектов гражданских прав // Символ науки. 2022. № 10-2. С. 5-7.

9. Бевзенко Р.С. Принцип единства судьбы прав на земельный участок и на строения на нем // Вестник гражданского права. 2020. Т. 20. № 2. С. 60-123.

10. Бердникова В.Н. Рынок жилой недвижимости в России: структура и цикличность развития // Beneficium. 2024. № 1. С. 31 – 39.

11. Бердникова В.Н., Коплик С.С. Цены на первичном и вторичном рынке жилья: взаимосвязи и тенденции развития // Экономика и предпринимательство. 2021. Том 11. № 3(76). С. 984-988.

12. Бисалиева А.А. Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации недвижимого имущества // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2023. № 9-2 (84). С. 69 – 72.

13. Волков А.А. Современное состояние рынка недвижимости в России // Вестник РЭА им. Г. В. Плеханова. 2022. № 1 (121). С. 29 – 41.

14. Григорян С. С. Анализ факторов, обуславливающих необходимость изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости / С. С. Григорян, К. В. Тихонова, А. С. Чешев // Актуальные проблемы науки и техники : материалы национальной научно-практической конференции. Ростов-на-Дону, 2020. - С. 1022–1024

15. Иванов М.В., Румянцева С.Ю. Новая экосистема цифровой недвижимости: этапы развития, технологии и перспективы // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2020. №4 (35). С. 524 – 533.

16. Катаева П.В. Фонды ESG в недвижимости: современное состояние, проблемы и перспективы // Digital. 2022. № 3. С. 7-8.

17. Квициния Н.В., Давтян-Давыдова Д.Н. Информация и единая технология как непоименнованные объекты гражданских прав // Государственная служба и кадры. 2022. № 5. С. 134 – 137.

18. Комиссарова А.А. Особенности земельных участков как объектов рынка недвижимости // Вопросы российской юстиции. 2023. № 26. С. 259 – 263.

19. Максимов С. Н. Экономика недвижимости : учебник и практикум для вузов / С. Н. Максимов. 3-е изд., перераб. и доп. Москва : Издательство Юрайт, 2024. - 447 с.

20. Максимов С.Н. Управление недвижимостью: учебник и практикум для вузов / С.Н. Максимова – 3-е изд., испр. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2023. 457 с.

21. Малова Е. В. Критериальный подход к определению удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости / Е. В. Малова, К. В. Тихонова / Строительство и архитектура-2021 : материалы международной научно-практической конференции. Ростов-на-Дону, 2021. С. 270–271

22. Миклашевская О.В., Лелюхина А.М., Алексеенко А.А. Практические аспекты процедуры исправления реестровых ошибок в технологии ведения единого государственного реестра недвижимости // НАУ. 2023. № 87-2. С. 31 – 35.

23. Носкова В.И., Вяткина Г.В. Рынок недвижимости и его структура // Молодежь и наука. 2021. № 8. С. 79 – 81.

24. Оганесян Л.О., Федюнина Е.Н. Специфика функционирования рынка земли как фактора производства [Электронный источник] Киберленинка URL: https://cyberleninka.ru/article/n/spetsifika-funktsionirovaniya-rynka-zemli-kak-faktora-proizvodstva (дата обращения 13.05.2024)

25. Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб.: Юридический центр Пресс, 2020. 576 с.

26. Сондуева С.Р. Историческое развитие понятия сегментирования на рынке жилья и зарождение подходов к сегментированию // Архитектура и дизайн. 2021. № 1. С. 1 – 8.

27. Тихонова К.В., Куценко А.С., Чепелев П.Д., Якунина Т.Г. Специфика земли как части рынка недвижимости. Актуальные проблемы и тенденции развития // Экономика и экология территориальных образований. 2022. № 1. С. 14-20

28. Чибикова Т.В. Понятие, сущность и структура рынка недвижимости // Омский научный вестник. 2020. № 1. С. 190-195.

29. Чупрова А.А., Кич И.С., Яхонтова Ю.В. Соблюдение требований законодательной техники как закономерность законотворчества // Право и государство: теория и практика. 2023. № 1 (217). С. 40-41.

30. Экономика недвижимости : учеб. пособие / [О. П. Кузнецова и др.] ; Минобрнауки России, ОмГТУ. – Омск : Изд-во ОмГТУ, 2020. – 256 с.

31. Янюк В.М., Тарбаев В.А., Гагина И.С., Порывкин П.В. Обоснование схемы и критериев зонирования для регламентации правового режима использования земель сельскохозяйственного назначения // IACJ. 2023. № 1. С. 23 – 24.

Интернет-ресурсы

32. Индекс конкурентоспособности строительной отрасли [Электронный источник] РАСК. URL: https://rask.ru/ikso/rezultaty.php (дата обращения 11.05.2024)

33. Папаскири Т. В. Современные подходы и направления развития рынка земли в городах / Т. В. Папаскири, А. В. Сулейманова [Электронный источник] Московский экономический журнал [сайт] URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovremennye-podhody-i-napravleniya-razvitiya-rynkazemli-v-gorodah (дата обращения 14.05.2024)

Примечания

Сдана на отлично.