«Проблемы оценочной деятельности на примере ООО ЭПА «Восточное»» - Дипломная работа

Содержание

ВВЕДЕНИЕ 3

1. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ 5

1.1. История развития и общественно-политические предпосылки становления оценочной деятельности в России 5

1.2. Правовые аспекты и предпосылки становления оценочной деятельности 10

1.3. Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности 16

2. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ООО ЭПА «ВОСТОЧНОЕ» 23

2.1. Организационно-правовая форма и основные виды деятельности 23

2.2. Организационная структура предприятия 26

2.3. Характеристика персонала 29

2.4. Оценка основных экономических показателей деятельности 31

3. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА НА РЫНКЕ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ УСЛУГ 35

3.1. Анализ работ в области оценки объектов движимого и недвижимого имущества 35

3.2. Анализ работ в области оценки бизнеса 51

3.3. Проблемы деятельности агентства на рынке и пути их решения 60

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 69

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 72

Введение

Продолжающееся углубление экономических реформ в России формирует различные типы рынков, например: недвижимости, нематериальных ак-тивов, интеллектуальной собственности, фондовые и т. д.

Важным сектором фондового рынка является рынок имущества промышленных предприятий. В России он еще находится в стадии становления.

Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанными с из-менением отношений собственности: приватизация государственных и муни-ципальных предприятий, организация акционеров по продаже акций привати-зируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следую-щая за этим распродажа их имущества, имущественные взаимоотношения меж-ду совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и др.

Одним из «приобретений» рыночной экономики стало появление новой для современной России профессии оценщика.

Сегодня специалисты в этой области востребованы при подготовке сде-лок купли-продажи собственности, исчислении налогов, выдаче и получении кредитов, определении величины ущерба. Без их участия не воплощается в жизнь ни одна серьезная налоговая и имущественная реформа.

В России в настоящее время принято и достаточно успешно применяется законодательство в области оценки. Но, несмотря на динамичное развитие оце-ночной деятельности, в этой области остается еще много проблем, в том числе и на законодательном уровне. В связи с этим выбор темы дипломной работы чрезвычайно актуален на сегодняшний день.

Сегодня на территории Удмуртской Республики действуют 64 лицензии на оценочную деятельность. 51 из них выдана юридическим лицам, 13 – инди-видуальным предпринимателям.

Одним из крупнейших оценщиков является ООО ЭПА «Восточное», ко-торое является объектом исследования дипломной работы.

Цель дипломной работы – на основе исследования теоретических и прак-тических аспектов оценочной деятельности выявить проблемы в области оцен-ки и предложить пути их решения.

Для успешного достижения цели дипломной работы в процессе ее вы-полнения должен быть решен ряд задач:

-исследовано состояние и перспективы развития оценочной деятельности в РФ на современном этапе;

-дана организационно-экономическая характеристика ООО ЭПА «Вос-точное»;

- проведен анализ деятельности ООО ЭПА «Восточное» на рынке предос-тавления оценочных услуг.

Методологической основой дипломной работы являются работы отечест-венных и зарубежных авторов, посвященные подходам к процедурам оценоч-ной деятельности, а также материалы ООО ЭПА «Восточное».

Структурно дипломная работа состоит из трех глав, введения и заключе-ния. В первой главе дипломной работы дается анализ истории развития оце-ночной деятельности в РФ, даются ее общественно-политические предпосылки. Кроме этого, в первой главе раскрываются правовые аспекты оценочной дея-тельности, ставятся проблемы и определяются перспективы развития оценоч-ной деятельности.

Вторая глава посвящена организационно-экономической характеристике ООО ЭПА «Восточное». Здесь представлена организационно-правовая форма и основные виды деятельности организации, дана характеристике персонала, проведена оценка основных экономических показателей деятельности агентст-ва.

Третья глава посвящена анализу деятельности агентства на рынке предос-тавления оценочных услуг. В данной главе дан анализ работ в области оценки объектов движимого и недвижимого имущества, в области оценки бизнеса. Кроме этого в третьей главе исследуются проблемы деятельности агентства на рынке и определяются пути их решения.

Заключение

Выполненная дипломная работа посвящена такой актуальной на сего-дняшний день теме проблем оценочной деятельности. Актуальность данной темы на сегодняшний день подтверждается тем фактом, что в течение несколь-ких последних месяцев были внесены существенные изменения в законода-тельство РФ об оценочной деятельности, направленные на устранение проблем в данной сфере бизнеса.

В процессе выполнения дипломной работы на теоретическом уровне бы-ли рассмотрены состояние, проблемы и перспективы оценочной деятельности. Так, Правительством РФ утверждены стандарты оценки, обязательные к при-менению субъектами оценочной деятельности. В них дается определение трех основных подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Оцен-щик обязан использовать данные подходы, а в рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определить конкретные методы оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в от-чете, признается достоверной, опровергнуть заключение можно только по ре-шению суда. По сложившейся практике результаты оценки одного объекта, проведенные разными оценочными компаниями, могут отличаться на 15-20% по причине применения различных методик оценки в рамках утвержденных подходов. Если результаты оценки одного объекта различаются на большую величину - значит, работа одной из компаний является некачественной либо ре-зультат сознательно искажен.

Положительным моментом принятия поправок в Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» можно считать отказ от госрегулиро-вания оценочной деятельности к саморегулированию.

Зато многие проблемы, с которыми сталкиваются практикующие оцен-щики, остались нерешёнными. Например, так и остались в одной «куче» неза-висимые оценщики и оценщики «внутренние», т.е. работающие оценщиками в банке, в страховой, риэлтерской и т.п. компаниях.

Следующим этапом в процессе выполнения дипломной работы явилось исследование деятельности и проблем функционирования конкретного субъек-та оценочной деятельности – ООО ЭПА «Восточное», оказывающего весь спектр услуг в области оценочной деятельности.

Как показали результаты анализ экономических показателей, результатом работы ООО ЭПА «Восточное» за 2003-2005 гг. явилось увеличение выручки от продаж, прибыли и рентабельности продаж. Таким образом, по результатам подраздела делаем вывод, что ООО ЭПА «Восточное» представляет собой ди-намично развивающееся предприятие.

Как показывают данные анализа, на первом месте в структуре оказанных услуг находится оценка имущества, но, за 2003-2005 год наблюдается некото-рое снижение доли услуг в области оценки имущества за счет повышения доли прочих услуг.

Данные исследования показали, что в области оценки имущества наи-больший объем работ проводится в области оценки недвижимости, но, доля ус-луг в области оценки недвижимого имущества за 2003-2005 гг. несколько сни-зилась за счет прироста доли услуг в области оценки движимого имущества.

За анализируемый период наибольший объем услуг в области оценки бизнеса и интеллектуальной собственности был оказан предприятиям промыш-ленности, на втором месте идут услуги субъектам малого предпринимательст-ва, на третьем месте услуги предприятиям строительной отрасли.

В процессе работы на рынке у агентства возникают определенные про-блемы. Так, в рамках процедуры исполнительного производства не всегда воз-можно должным образом осмотреть объект и получить необходимые докумен-ты. В таких ситуациях приходится ссылаться на среднеотраслевые данные, что, конечно, снижает точность определения рыночной стоимости имущества.

Так, в настоящий момент основными проблемами, с которыми приходит-ся сталкиваться ЭПА «Восточное» при выполнении процедур сравнительного подхода, являются невозможность проверки выполнения всех условий и требо-ваний, необходимых для того, чтобы цена сделки по продаже объекта недви-жимости могла считаться рыночной, недостаточная полнота данных о физиче-ских и экономических характеристиках объектов-аналогов. Проблемы, на наш взгляд, являются труднопреодолимыми, так как информация подобного рода относится к разряду коммерческих тайн, и, следовательно, доступ к ней крайне ограничен.

Кроме этого в деятельности агентства на рынке существует проблема - как согласовать (сопоставить, объединить, комплексировать, свернуть) три оценки, полученные этими тремя методами в единую оценку, которую оценщик должен представить заказчику. Количественно решить эту сложную задачу предлагается эвристическим методом (т.е. без расчетов) на основе суждения эксперта.

С целью снижения вероятности появления ошибок необходимо повышать профессиональный уровень персонала. Для этого ЭПА «Восточное» необхо-димо провести переподготовку персонала.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части 1 и 2. - М.: ИНФРА, 2003.

2. ФЗ РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изме-нениями)

3. Государственные требования к программам профессиональной пере-подготовки оценщиков в Российской Федерации, утвержденные заместителем Министра образования Российской федерации 12.05.2000 г, согласованные Ми-нистерством государственного имущества Российской Федерации 19.04.2000г. №См-14/6174.

4. Положение о лицензировании оценочной деятельности, утвержденное постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 г. № 395.

5. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 22 января 2003 № 183-р Об Учебно-методическом совете по оце-ночной деятельности Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

6. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 18.12.2002 № 4346-р о составе Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Российской Федерации.

7. Распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации об утверждении состава Межведомственного совета по вопросам регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации от 13.11.00г. №972-р

8. Азгальдов Г.Г. Проблема согласования оценок и ее возможное в реше-ние. М.: 2006.

9. Ардемасов Е.Б. Горбунов А.А., Песоцкая ЕВ. Маркетинг в управлении недвижимостью. Под ред. Горбунова А.А. - СПб: ИСЭП РАН, 2002.

10. Асаул А.Н., Старинский В.Н. Рынок недвижимости - новая соци-ально- экономическая реальность – СПб: МАИЭС, 2002.

11. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. - М.: «Фи-нансы и статистика», 2002.

12. Балабанов И.Г. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 2003.

13. Беренс В., Хааранек П.М. Руководство по оценке эффективности вложений. М.: АОЗТ «Интерэксперт», «ИНФРА-М», 2003.

14. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости». — СПб: Пи-тер, 2004.

15. Грибовский С.В., Баринов Н.П., Анисимов И.Н. «О повышении дос-товерности оценки рыночной стоимости методом сравнительного анализа». // Вопросы оценки, №1, 2004.

16. Гриненко С.В.Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таган-рог: Изд-во ТРТУ, 2004.

17. Горемкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М.: Издатель-ско-книготорговый центр «Маркетинг», 2003.

18. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах - М., 2002.

19. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Романова Г.К. и др. Риски в совре-менном бизнесе. М.: АЛАНСБ, 2004.

20. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. М.: ПРИОР, 2003.

21. Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости Учебное пособие. - М.: «Русская деловая литература», 2002.

22. Кудрявцев В.А., Кудрявцева В.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. – М.: «Высшая школа», 2002.

23. Материалы сайта Российского общества оценщиков. w*w.mrsa.valuer.r*.

24. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка инвестиций. М.: ИКЦ ДИС, 2004.

25. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб: Изд-во Санкт-Петербургского Университета, 2002.

26. Международные стандарты оценки МСО -1. МСО - 5.

27. Оценочная деятельность: Учебник / Под ред. Грязновой А.Г., Федо-товой М.А. – М.: «Финансы и статистика», 2003.

28. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. – М.: «Дело», 2004.

29. Прорвич В.А. Основы экономической оценки городских земель. М.: Дело, 2004.

30. Риполь-Сарагоси Ф. Б. Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. – М.: «Издательство ПРИОР», 2004.

31. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2004.

32. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных про-ектов. М.: АО Консалтбанкир, 2003.

33. Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое ре-гулирование и судебно-арбитражная практика, «Бизнес-школа», «Интел-Синтез», 2003.

34. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. Экономика недвижимо-сти Учебное пособие/ Под ред. Краюхина Г.А. - СПб.: СПбГИЭА, 2002.

35. Тарасевич Е.И. Оценочная деятельность. СПб.: СПбГТУ, 2002.

36. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 2003.

37. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

38. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб ГГУ, СПб, 2003.

39. Управление портфелем недвижимости: Учебное пособие для вузов (пер. с англ. под ред. Беляева С.Г.). – М: «Закон и право», ЮНИТИ, 2002.

40. Шипова Е.В. Оценка интеллектуальной собственности: Учеб.пособие. – Иркутск: Изд-во БГУЭП,2003.

41. Щербакова Ю.В. Экономика недвижимости. Ростов-на-Дону: ФЕНИКС, 2002.

42. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов - н/Д: Феникс, 2002.

43. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов/ Под ред. проф. П.Г. Грабовского. Смоленск: Изд-во «Смолин плюс», М.: Изд-во «АСВ», 2004.

44. Экономика недвижимости Учебное пособие /Под ред. Ресина В.И. - М., «Дело», 2005.

45. Управление имуществом: Учебник для вузов /Под общ. ред. Гра-бовского П.Г. - М.: 2004.

Примечания

+доклад+раздатка