«Постановка на кадастровый учёт и оценка рыночной стоимости 3-комнатной квартиры в восточном административном округе г. москвы» - Дипломная работа

Содержание

Введение….5

1. Теоретические основы постановки на кадастровый учёт жилой недвижимости и методы её оценка…9

1.1.Постановка на кадастровый учёт объектов недвижимости….9

1.2. Подходы и методы по оценке жилой недвижимости….15

2.Социально-экономические условия и местоположение объекта жилой недвижимости в ВАО г. Москвы….25

2.1.Исследование социально-экономических условий ВАО г. Москвы….31

2.2.Местоположение объекта жилой недвижимости в ВАО г. Москвы….31

3. Постановка на кадастровый учёт 3-х комнатной квартиры в Восточном Административном округе г. Москвы….37

3.1. Подготовка необходимых документов для постановки на кадастровый учёт….37

3.2. Составление кадастрового паспорта….43

4. Оценка 3-х комнатной квартиры ВАО г. Москвы…48

4.1. Оценка жилой недвижимости сравнительным методом…48

4.2. Оценка жилой недвижимости доходным методом….51

Заключение…54

Список использованных источников….58

Введение

Выпускная квалификационная работа содержит 60 с., 6 рис., 12 табл., 32 источника.

КАДАСТР НЕДВИЖИМОСТИ, МАССОВАЯ РЫНОЧНАЯОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, КАДАСТРОВЫЙ УЧЁТ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СТАТИСТИЧЕСКИЙ МЕТОД, МЕТОД СОПОСТАВЛЕНИЯ ПО ПРОДАЖАМ

Объектом исследования являются: процессы постановки на кадастровый учёт жилой недвижимости и её рыночной оценки.

В процессе работы поставленные задачи решались с применением аналитического, структурно-функционального, статистического, графического, картографического, методов оценки недвижимости: сопоставления по продажам и инвестиционного.

В результате исследования:

− обоснована некорректность применения затратного подхода при оценке рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме;

− предложена интегральная методика определения рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме на основе результатов оценки сравнительным и доходным методами.

− по материалам объекта недвижимости проведены работы по постановке его на кадастровый учёт, рассчитана рыночная стоимость объекта недвижимости.

Область применения: в практике работы кадастрового инженера и оценщика недвижимости

Выдержка из текста работы

Серия П-44Т однозначно самая популярная типовая планировка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Быстрые темпы возведения, полное соответствие мировым стандартам по капитальности и огнестойкости и 100-летний срок эксплуатации - это лишь одни из немногих достоинств панельного дома серии П 44Т. Также обратите внимание, что не было выявлено ни одного долгостроя домов этого типа. Доля социального жилья примерно 50%. В основном дома планировки п44т возводились как в районах массовой застройки: Северное и Южное Бутово, Митино, Новокосино, Некрасовка, Жулебино, так и в старых районах, где производился массовый снос ветхого жилья: Зюзино, Зеленоглаз, Измайлово и другие. Часть домов этой серии были возведены точечно. В Московской области дома серии П-44Т возводятся/построены почти во всех крупных городах ближайшего Подмосковья, а также в поселках Медвежьи Озёра и Голубое, деревне Брёхово.

Заключение

В ходе выпускной квалификационной работы все поставленные во введении задачи были решены.

Современный кадастровый учёт сложился с момента принятия закона «О государственном кадастре недвижимости». Работы по описанию недвижимости и подготовке документов возложены на кадастровых инженеров. Кадастровый инженер готовит весь необходимый пакет документов, основным среди которых является технический план.

Анализ теоретических вопросов постановки на кадастровый учёт жилых помещений выявлена проблема, связанная с постановкой на кадастровый учёт помещений, сформированных в результате раздела единого жилого помещения. При постановке на кадастровый учёт разделённого помещения необходимо предоставить технические планы комнат (для каждой отдельно) и отдельно технический план помещений общего пользования, заявление о постановке на учёт подаётся одно. Постановка таких помещений осуществляется одновременно. Орган кадастрового учёта может поставить на учёт только изолированные (обособленные) жилые помещения, в то время как суды указывают доли в общем размере квартиры, что не соответствует изолированным жилым помещениям. Данный вопрос ещё нуждается в дальнейшем законодательном регулировании.

При проведении оценки рыночной стоимости жилой недвижимости используют три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В ходе анализа было обоснована некорректность использования затратного подхода при оценке рыночной стоимости квартир в многоквартирном доме. Была разработана интегральная методика определения рыночной стоимости квартиры в многоквартирном доме на основе результатов оценки рыночной стоимости сравнительным и доходным методами. Такая интегральная оценка стоимости квартиры позволит более адекватно скорректировать кадастровую стоимость.

Было проведено исследование местоположения объекта жилой недвижимости и его физических характеристик. Объект находится в г. Москве по ул. 15 -Парковая. д.45. в Восточном округе г. Москвы.

ВАО Округ является экологически самым чистым в г. Москве, что обусловлено большим количеством зелёных насаждений, снижающих негативное влияние на экологию большого количества промышленных предприятий. На территории округа находится 100 промышленных предприятий. Исторически территория округа характеризовалась высокой социальной репутацией для поселения. Это связанно с большим объемом зелёных насаждений (более 40% города). До настоящего времени парки округа являются популярным местом отдыха москвичей. Важным для потенциального покупателя жилой недвижимости в округе является возможность найти работу. Количество вакансий на 1000 жителей в ВАО 9,8 мест на 1000 жителей. По этому показателю ВАО занимает второе место после ЮЗА, вакансий в 2,5 раза больше, чем потребность в них.

Исследуемый объект недвижимости находится около лесопарка «Измайлово», в связи с чем, приобретение жилой недвижимости в этом месте является перспективным, в связи с находящимся рядом парком и более благоприятной экологией.

Преимущества для потенциального приобретателя жилья:

1. Хорошая транспортная доступность. Располагается он прямо на границе с МКАД и является типичным спальным районом. Здесь в наличии вся требуемая инфраструктура, которая позволит жить с комфортом.

2. В наличии торговые центры, кафе и рестораны. Покидать округу, чтобы купить товары ежедневного потребления не потребуется.

3. Есть зоны отдыха и парковые территории, отсутствие крупных промышленных производств.

4. Район отличается спокойной обстановкой и хорошей криминогенной ситуацией.

Район также характеризуется насыщенной сдачей жилья в аренду. Экспресс анализ предложений по сдаче квартир в аренду показал, что цены варьируются от 500 до 1000 руб. в месяц за квадратный метр. Статистическая мода 750-800 рублей в месяц за квадратный метр. Среднее статическое значение составляет 700 рублей в месяц за квадратный метр. Цены ниже на аренду жилья во вторичном секторе и выше в новостройках.

Многоквартирный дом относится к серии П-44т. Это самая популярная типовая планировка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Общая площадь квартиры -82,4 м. Жилая -3 комнаты-52,6 кв.м. Нежилая 29,8 кв. м.-включает кухню, прихожую и 3 застекленных лоджии при каждой комнате. Рыночная стоимость трёхкомнатной квартире в исследуемом доме 10000000 руб.

Для постановки на кадастровый учёт были подготовлены все необходимые документы. Так как квартира раньше прошла техническую инвентаризацию, то необходимые данные для постановки на кадастровый учёт взяты из технического паспорта.

При сравнении Декларации с разделом «Характеристика помещения» было выявлено несовпадение этажей, ошибка допущена в Декларации, что было учтено в заключении кадастрового инженера. В заключении кадастрового инженера предложено включить в Реестр сведения о номере этажа, на котором расположенное помещение, в соответствии со строкой 3 раздела «Характеристика» помещения».

Таким образом, были разработаны и подготовлены все необходимые документы для постановки квартиры на кадастровый учёт, после чего документы были поданы в орган кадастрового учёта г. Москвы ВАО, квартире был присвоен кадастровый номер.

При подготовке к оценке рыночной стоимости квартиры автором выпускной квалификационной работы было составлено заявление на оценку. Были выбраны методы сопоставления по продажам и инвестиционный метод с получением интегральной результативной стоимости с учётом статистических весовых коэффициентов.

Была проведена индивидуальная оценка рыночной стоимости квартиры методом сопоставления по продажам. Был проведен анализ продаж 6 трёхкомнатных квартир аналогов в доме нахождения квартиры, а также в домах района, относящихся к типовой серии исследуемого дома. Были выявлены наиболее значимые ценообразующие факторы и определены поправочные коэффициенты. Полученная стоимость составила 9346315 рублей.

Была рассчитана рыночная стоимость квартиры инвестиционным методом доходного подхода. Был проведен анализ 3 квартир-аналогов, сдаваемых в аренду. При определении стоимости получаемый инвестиционный доход дисконтировался по действующей ставке рефинансирования ЦБ РФ. Стоимость, определённая доходным подходом (инвестиционный метод) составила рыночной стоимости рублей с учётом дисконтирования инвестиционных денежных потоков.

Результативная рыночная стоимость была получена с использованием предложенной методики интегрирования результатов оценки сравнительным и доходным подходом составила 8863808 рубля.

Список литературы

Список источников:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)//Собрание законодательства РФ. 2014. №31. Ст. 398

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)// Парламентская газета, N 5-6, 14.01.2005.

3. Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 N 221-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016)// (Собрание законодательства РФ. 2007. №31. Ст. 4017

4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)// Российская газета, N 1, 12.01.2005,

5. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (с изменениями и дополнениями) (утратил силу). Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12117865/#ixzz4QXTQ0EVu

6. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»/ Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. № 10040

7. Приказ Министерства экономического развития от 30 сентября 2011 г. N 529 «Об утверждении форм заявлений о постановке на кадастровый учёт// Российская газета, N 297, 31.12.2011.

8. Закон г. Москвы от 25.06.2008 N 28 (ред. от 16.12.2015) «Градостроительный кодекс города Москвы»

9. Постановление Правительства г. Москвы от 15. 11. 2005 № 833-П «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов г. Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах

10. СП 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. Дата введения. 20.05.2011

11. 15 Парковая ул. д.45. http://www.moscowmap.ru/adress

12. Барцев А.В. Кадастровые отношения : Учебное пособие - Ярославль: МУБиНТ, 2011.

13. Варламов А.А., Гальченко С.А. Основы кадастра недвижимости: учебник для студентов учреждений высшего профессионального образования – М.: Академия. 2013

14. Ващенко Ю.С. Юридическая конструкция кадастрового учёта и организация рыночнойдеятельности//Журнал российского права. 2011. № 7. – С. 31-37

15. Восточный административный округ: инфраструктура, транспортная доступность. http://realty.dmir.ru/articles

16. Все округа г. Москвы. Восточный административный округ. http://www.moscowmap.ru/okruga/vao.html

17. Грунина М.О., Акимова М.С. Особенности подготовки документов для постановки на государственный кадастровый учёт объектов недвижимости// Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 6.

18. Данные БТИ. Москва, Северное Измайлово, Парковая 15-я улица, 40-Б

19. Данные о продажах агентства недвижимости ООО «ИНКОМ»

20. Дома серии П 44-т. http://www.dsk1.ru/houses/p44t/

21. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2006.

22. Надежда В.Г., Анастасия Л.И. Особенности постановки на кадастровый учёт жилых помещений, образованных в результате раздела// Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 2. – С. 56-62

23. Пылаева А.В. Модели и методы рыночной оценки недвижимости: учебное пособие – М.: Нижний Новгород. 2015

24. Ронова Г.Н. Осоргин А.Н. Оценка недвижимости: учебно-методический комплекс. - М.: Изд. центр ЕАОИ. 2008

25. Сайт Job-Mo.ru. http://www.job-mo.ru/

26. Сайт Измайлово. http://izmailovo-vao.com/info/severnoe-izmailovo

27. Сайт префектуры ВАО г. Москвы. http://vao.mos.ru/

28. Сайт. Подробные карты Москвы с улицами, домами и станциями метро. http://moscow-adres.ru/377648.html

29. Симионова Н.Е. Оценка стоимости имущества: Бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование – СПб.: Питер. 2010.

30. Старинский В., Асаул М., Грахова Е. Оценка недвижимости: учебник – М.: Проспект. 2016

31. Технический паспорт на жилое помещение. Восточное Территориальное Бюро Технической Инвентаризации. БТИ ВАО

32. Хаметов Т.И. Место и роль технического учета (инвентаризации) объектов капитального строительства в формировании кадастра недвижимости./Т.И.Хаметов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.-2007.- №3. – С.46-48.

Примечания

обучающиеся по кадастру, недвижимости. есть презентация, доклад, ответы на возможные вопросы комиссии